L’investissement en SCPI : un outil de gestion de patrimoine

Revenons sur des outils de gestion de patrimoine à mettre en parallèle avec l’investissement vin. D’autant plus que comprendre l’investissement en SCPI (Société Civile en Placement Immobilier) revient à comprendre celui de l’investissement vin au travers d’une SCA, le mode de fonctionnement étant quelque peu similaire.

L’investissement dans des biens immobiliers

Il existe aujourd’hui plusieurs moyens d’investir dans l’immobilier : avant de faire son choix il faut considérer les avantages et inconvénients d’un investissement individuel ou collectif.

Investissement immobilier individuel

La première solution d’investissement est la plus intuitive : faire l’acquisition d’une chambre de bonne et la louer à un étudiant. Une façon assez rentable d’investir dans l’immobilier mais il existe quelques contraintes, liées en grande partie au bail civil qui lie un propriétaire à son locataire. Le défaut du locataire peut être problématique. Nul n’est à l’abri d’un locataire en difficulté de paiement et l’on estime qu’il faut au moins deux ans pour évincer un locataire mauvais payeur.

De plus, la rentabilité de cet investissement, en l’occurrence le rapport locatif, peut être impactée par les chocs de trésorerie. En effet, tous les travaux et frais de maintenance sont à la charge du propriétaire et non du locataire. Un ascenseur qui tombe en panne, une cage d’escalier à refaire, un ravalement de façade ou tout simplement de menus travaux de plomberie sont autant de charges imputables au propriétaire à considérer avant d’investir.

Le dernier risque lié à cette solution d’investissement est la rotation du locataire qui peut aussi en imputer la rentabilité. La vacance locative entre deux occupants a un coût non négligeable, surtout si celle ci s’inscrit dans le temps.

Investissement immobilier collectif

L’investissement collectif sous la forme d’une Société Civile en Placement Immobilier (SCPI) est une alternative à considérer pour diversifier son patrimoine.

L’investisseur rejoint le capital de cette société à hauteur de son apport, cette dernière étant chargée de gérer un grand parc immobilier composé de bureaux, d’entrepôts et de murs de commerce. Un mode de fonctionnement similaire à celui d’une SCA dans lequel le parc immobilier serait remplacé par une cave d’exception.

L’investisseur détient donc un certain nombre de parts, qu’il peut vendre partiellement dans le temps. Une caractéristique qui permet de compter sur un investissement très bien diversifié, le parc des plus grandes SCPI françaises étant valorisé à plus d’un milliard d’euros.

Privilégier un investissement moins risqué pour optimiser son patrimoine

Le placement dans une SCPI comprend plusieurs avantages. Tout d’abord, la mutualisation du risque est un atout majeur de ce véhicule d’investissement. Le nombre d’actionnaires d’une SCPI se comptent en centaines, voire milliers. De plus, l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) contrôle annuellement ces SCPI et fait office de garantie auprès de chaque souscripteur. Encore, la SCPI gère tout le parc immobilier sans que les actionnaires aient à s’en soucier et la rentabilité de ce type d’investissement est en général plus élevée que sur de l’habitation classique (environ 5% de rentabilité nette annuelle, avant revalorisation foncière).

Enfin, le point fort du placement en SCPI est la nature des baux qui lient la SCPI à ses locataires car il s’agit d’un parc immobilier professionnel et donc de baux commerciaux. Ces derniers sont fermes et d’une durée importante dans le temps (6, 9 ou 12 ans), sécurisant les retours sur investissement perçus sur plusieurs années. Autant plus que la solvabilité des sociétés résidentes est plus quantifiable que celle d’un étudiant puisque l’on connaît, pour la plupart, leur santé financière. De grands groupes tels que les surgelés Picard, BNP, Nouvelles Frontières, KPMG ou EDF louent leurs bureaux auprès de SCPI.

Quelques ombres au tableau sont à noter avant d’investir cependant : par leur manque de disponibilité, les parts des SCPI les plus rentables sont plus complexes à acquérir et le financement est en général 0,5% plus cher que celui d’une résidence principale. Enfin, il faut garder en mémoire que les SCPI ont des frais de sortie de 10% environ et que les loyers sont reversés trimestriellement.

Les grands crus : un outil de diversification de patrimoine rentable

Concernant l’investissement Grands Crus, l’intérêt de la mutualisation est tout aussi important que pour les SCPI afin de bénéficier d’une cave composée des plus grandes bouteilles de Bordeaux, Bourgogne, Rhône, Champagne et autres régions vinicoles. Patrimoine Grands Crus n’ayant pas de visa AMF, la société a mis en place un certain nombre de points de contrôle exogènes à la structure afin de sécuriser les investisseurs : commissaire aux comptes, expert comptable, conseil de surveillance, valorisateur renommé (Liv-Ex) et un huissier de justice pour certifier l’inventaire. En termes de rentabilité, le marché du vin semble avoir un potentiel plus important que celui de l’immobilier (depuis 20 ans, les chiffres oscillent au-delà de 10% annuel).

Auteur : Mikael Pierron